La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil elevó la indemnización que deben pagar los dueños de un departamento, cuyo “estado de total y completo abandono” originó filtraciones que causaron daños en la unidad funcional ubicada en el piso inferior.
Así lo resolvió la Sala J, el 14 de junio, en los autos “SMOLER DANIEL RUBEN Y OTROS c/ HADJIMINASSIAN SAKE JAQUELIN Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”. DESCARGAR EL FALLO COMPLETO
La actora sostuvo en su demanda que su unidad funcional sufrió numerosos y graves daños debido a filtraciones y derrumbes provenientes del departamento ubicado en el piso superior de propiedad de la demandada, el que se encuentra en estado de total y completo abandono. Así, detalla los daños sufridos y reclama su reparación plena.
En primera instancia se hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando a los demandado a resarcir el daño patrimonial relacionado con los gastos de reparación del inmueble afectado y el daño moral sufrido por los coactores.
La parte actora apela y crítica en primer lugar el encuadre jurídico aplicado sobre el fondo del asunto, para luego impugnar lo decidido sobre los rubros “gastos de reparación”, “lucro cesante”, “desvalorización del inmueble” y “daño psicológico”.
Respecto del “encuadre” efectuado en la sentencia de grado, la apelante razona que como el origen de los daños en su vivienda no proviene de partes “comunes” del edificio sino del departamento superior al suyo, propiedad de las demandadas, no corresponde aplicar el régimen de responsabilidad contractual –por incumplimiento obligacional– (art. 1137 y doct. art. 1197 CC), sino las reglas emergentes de la responsabilidad civil aquiliana (art. 1113 del Código Civil).
En la Alzada, la vocal preopinante, Dra. Barbieri, luego de ratificar la aplicación al caso, por razones temporales, del Código Civil derogado, compartió la postura de la apelante, por entender que estamos ante un caso de responsabilidad extracontractual donde resulta aplicable el artículo 1113 del Código Civil, en cuanto “responsabiliza al dueño y a guardián en los siguientes términos: … si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder… esquema que, en lo sustancial, se mantiene en el nuevo régimen legal según lo previsto en los arts. 1757/1758…” (la negrita es nuestra)
El tema del encuadre no es irrelevante en el presente caso, porque “en el plano de la extensión del resarcimiento, la dinámica aplicación de los art. 520 y 521 del CC difiere de lo previsto por los arts. 903/904 del mismo cuerpo legal, esto aplicando desde luego criterios tradicionales, hoy día superado a tenor del notable acercamiento de las clásicas órbitas de responsabilidad según el art. 1716 del CCyCom. (con la excepción del art. 1728).
Arribo a tal conclusión considerando especialmente que en la especie Smoler reclama la reparación de daños que pueden clasificarse como “mediatos”, así el lucro cesante, el daño psicológico y el daño moral, que resultan de segundo orden respecto al daño material verificado en la vivienda del actor que tienen carácter “inmediato”, todo lo cual se desarrolla dentro del marco de la “relación de causalidad” (art. 901/906 del CC, art. 1726/1728 del CCyCom.)…” (la negrita es nuestra)
Justamente, la apelante se agravia se lo decidido en materia de daños materiales, lucro cesante y desvalorización, impugnado la suma fijada por el primer concepto por considerarla escasa ($173.000), y critica el rechazo de los restantes conceptos.
Respecto de los daños materiales, la camarista señaló que “no puede la actora pretender que el accionado le abone una construcción a nuevo, con los costos que ello irrogaría, pues aún de no haber mediado los daños al día de hoy tendría una propiedad probablemente conservada, pero antigua. Pero lo cierto es que no hay más que ver los valores de materiales y de construcción que se manejan hoy en día para darnos cuenta que el valor que estima la última perito designada no alcanza para solventar los arreglos que deben efectuarse en el inmueble dañado. Y lo cierto es que, de haber el demandado mantenido el inmueble en condiciones, efectuado las reparaciones que eran necesarias para evitar no sólo su más rápida degradación sino también la de las unidades inferiores, o haber abonado lo reclamado a tiempo y no haber dejado pasar más de 13 años (ver fecha del expediente sobre denuncia de daño temido) no nos encontraríamos en esta situación.” (la negrita es nuestra)
Por ello, la magistrada considera “prudente fijar en concepto de daños materiales la suma de trescientos cincuenta mil pesos ($350.000)”.
En cuanto al lucro cesante y la desvalorización del inmueble, consecuencias mediatas que podrían ser reparadas a tenor del cambio de encuadre jurídico, la jueza se pronuncia por su rechazo, por entender que estos daños no se encuentran acreditados.
La misma suerte corre el agravio referido al daño psicológico, pero en este caso, por considerar que no existe relación de causalidad entre los “daños materiales y la patología psicológica” hallada a uno de los coactores por parte de la perito psicóloga interviniente. Por lo tanto, en la práctica, el cambio de encuadre jurídico no incidió en el resultado del pleito.
En cuanto a los intereses, la vocal considera que “(d)ada la situación económica actual, entiendo que la tasa activa es la que mejor se adecua a las circunstancias del caso…” (la negrita es nuestra)
Siendo compartido este criterio, se resolvió elevar la indemnización correspondiente a daños materiales (gastos para su reparación) a la suma de $350.000 y modificar los intereses sobre el capital de condena.
Dr. Jorge Oscar Rossi
Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad de Morón), Abogado (U.B.A.) Profesor Titular de las materias “Teoría General de las Obligaciones”, y “Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios”. Adjunto Regular de Contratos Civiles y Comerciales en la Universidad Abierta Interamericana.
