La Cámara Nacional en lo Civil confirmó la resolución que fijó la base del remate en moneda nacional a pesar de encontrarse expresado en dólares en el contrato de mutuo.
El Tribunal recordó que “por el art. 578 2do párrafo del Código Procesal el juez tiene la facultad de apartarse de lo estipulado por las partes en el convenio determinativo de la base del remate, fijando una suma que impida que los bienes sean malvendidos o bien, que por lo elevado, obstaculice la efectivización de la venta…”.
Además, señaló que “frente a la actual situación de restricción cambiaria…” la fijación de la base “en moneda foránea, tal como fue pactado por las partes, vería afectado el dinamismo propio de la concreción de la venta del inmueble…”
Así lo resolvió la Sala J, el 11 de diciembre de 2019, en los autos “MEJALELATY, MARIO ALEJANDRO Y OTROS c/ SALAFIA, MAXIMILIANO ANDRES s/EJECUCION HIPOTECARIA”. DESCARGUE EL FALLO COMPLETO
La parte actora apeló la decisión de primera instancia que fijó la base de la subasta decretada en $35.000.000.
Los agravios de la recurrente giran esencialmente respecto al monto establecido, por entender que no atiende a las pautas que establece el art. 578 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación con relación a las dos terceras partes de la valuación fiscal ni al acuerdo de las partes obrante en la causa. Asimismo, peticiona se fije la base en dólares estadounidenses a fin de proteger el crédito y al activo subastado.
En la Alzada se señaló que “en principio, el inmueble hipotecado debe ser rematado con la base fijada en el contrato de mutuo (conf. Colombo Carlos J y Kiper Claudio M, “Ejecución Hipotecaria”; La Ley; 2da Ed. Actualizada y ampliada; marzo de 2005; pág. 619 y sgts.). En efecto, debe respetarse el convenio en el cual las partes acordaron la base del remate, aunque estuviera expresado en dólares estadunidenses, ya que debe estarse al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1197 del Código Civil derogado y en los arts. 958 y 2651 del Código Civil y Comercial de la Nación (conf. CNCiv., Sala C, r157.495, 10/11/1994, La Ley, 1995-C, 667).” (la negrita es nuestra)
Sin embargo, “en virtud de lo previsto por el art. 578 2do párrafo del Código Procesal el juez tiene la facultad de apartarse de lo estipulado por las partes en el convenio determinativo de la base del remate, fijando una suma que impida que los bienes sean malvendidos o bien, que por lo elevado, obstaculice la efectivización de la venta…” (la negrita es nuestra)
El citado artículo establece lo siguiente:
“Art. 578. – Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble.
A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación.
Para la aceptación del cargo, plazo para el cumplimiento de la tarea y, en su caso, remoción, se aplicarán las reglas de los artículos 469 y 470.
De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas.
El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos.”
Los camaristas agregan que “…la operatoria y las condiciones de compra en un remate judicial son totalmente distintas de las que tienen lugar cuando se trata de una venta particular, de manera que, la base por al cual se dispone el remate es usualmente inferior al precio real de mercado. Ello no quiere decir que la base se fije en una suma que induzca a que los bienes se malvendan, pero tampoco debe fijarse en un valor que, por lo elevado, genere mayores gastos, demoras y un inútil despliegue jurisdiccional a raíz del fracaso del remate por falta de postores…” (la negrita es nuestra)
Por otra parte, en relación al cuestionamiento referido a la base del remate en moneda nacional, “no puede soslayarse que, frente a la actual situación de restricción cambiaria (conf. Comunicación “A” 6815 del Banco Central de la República Argentina, del 28 de octubre de 2019), en la que se encuentran involucrados intereses colectivos de carácter económico y social, su fijación en moneda foránea, tal como fue pactado por las partes, vería afectado el dinamismo propio de la concreción de la venta del inmueble, por lo que el juez debe adoptar las medidas necesarias a fin de que no se obstaculice su concreción.” (la negrita es nuestra)
Por último, se destacó que “considerando las características del inmueble que da cuenta el informe del martillero…, como así también que se trata de un departamento semipiso de 148 metros cuadrados de superficie cubierta y 30 metros cuadrados de superficie semicubierta ubicado en una zona de exclusiva de la Ciudad (Puerto Madero), entendemos que el guarismo establecido por el Sr. Juez de grado como base para la subasta resulta razonable, máxime que, como es sabido, no implica necesariamente que el inmueble deba inexorablemente ser vendido en ese precio, sino que sólo representa un piso a partir del cual partirá la puja en el acto del remate, pudiendo ser motivos de corrección en caso de que se frustre la venta; razón por la cual no se advierte la existencia de gravamen irreparable al apelante…” (la negrita es nuestra)
Por lo anterior, se decidió confirmar la resolución apelada.
Dr. Jorge Oscar Rossi
Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad de Morón), Abogado (U.B.A.) Profesor Titular de las materias “Teoría General de las Obligaciones”, y “Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios”. Adjunto Regular de Contratos Civiles y Comerciales en la Universidad Abierta Interamericana.
