La ley 27221, referida a “contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses” genera una serie de interrogantes interpretativos, pues dispone que dichos contratos se rijan por las normas aplicables al contrato de hospedaje. La reforma realizada por la ley 27.551 desaprovechó la oportunidad de aclarar la cuestión.

La ley 27.221 ya cumplió cinco años (B.O 22/12/15), aunque sigue siendo poco conocida (y aplicada).

En su único artículo, la norma dispone que:

“Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje.” (la negrita es nuestra)

Ahora bien, el Código Civil y Comercial (CCC), modificado por la ley 27.551; luego de establecer en el art. 1198 un plazo mínimo de 3 años para la locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se ocupa en el artículo siguiente de una serie de excepciones:

“ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.” (la negrita es nuestra)

Por ende, entre otros supuestos contemplados en el artículo transcripto, en el régimen del CCC, la locación de inmuebles o parte de ellos puede hacerse por un plazo menor al mínimo legal de 3 años si:

a) el inmueble se encuentra amueblado

b) la finalidad del contrato es “habitar con fines turísticos, de descanso o similares” y

c) El plazo del contrato o de los contratos consecutivos no supera los tres meses.

Dadas estas tres condiciones, estaríamos ante un contrato de alquiler “con fines turísticos, de descanso o similares”. Es decir, aunque suene obvio, no dejaría de ser un contrato de alquiler, es decir, aquel por el cual “una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero” (conf. art. 1187 CCC) La locación, como es sabido, es un contrato típico, ahora regulado en el CCC, en los arts. 1187 a 1226.

Sin embargo, a pocos meses de la vigencia del CCC, la ley 27221 viene a modificarlo, estableciendo, repetimos que, “Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje“.

Es cierto que, en nuestras prácticas, durante la vigencia de la actualmente derogada ley 23.091, de locaciones urbanas, que contenía en su art. 2° un precepto similar al del art. 1199 CCC, era común recurrir a la figura de contratos turísticos simulados que encubrían locaciones con destino habitacional corriente celebrados por plazos inferiores al mínimo legal (a veces por día o por semana), con la consiguiente desprotección del inquilino.

El problema existe y exige una solución. Sin embargo, pensamos que la vía elegida por la nueva norma no es la adecuada.

En efecto, el texto de la ley 27.221 no parece distinguir entre contratos simulados o no: todo  contrato de locación de inmuebles que se celebre con fines turísticos, de descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres meses, se regirá por las normas aplicables al contrato de hospedaje. Dicho de otra manera, no es contrato de alquiler, sino contrato de hospedaje.

Hubiera sido una buena ocasión para regular el contrato de hospedaje, cosa que el CCC no hace, salvo cuando, al tratar el denominado “depósito necesario”, dedica los arts. 1369 a 1374 al deber de custodia de los hoteleros:

ARTICULO 1369.- Depósito en hoteles. El depósito en los hoteles tiene lugar por la introducción en ellos de los efectos de los viajeros, aunque no los entreguen expresamente al hotelero o sus dependientes y aunque aquéllos tengan las llaves de las habitaciones donde se hallen tales efectos.

ARTICULO 1370.- Responsabilidad. El hotelero responde al viajero por los daños y pérdidas sufridos en:

a) los efectos introducidos en el hotel;

b) el vehículo guardado en el establecimiento, en garajes u otros lugares adecuados puestos a disposición del viajero por el hotelero.

ARTICULO 1371.- Eximentes de responsabilidad. El hotelero no responde si los daños o pérdidas son causados por caso fortuito o fuerza mayor ajena a la actividad hotelera.

Tampoco responde por las cosas dejadas en los vehículos de los viajeros.

ARTICULO 1372.- Cosas de valor. El viajero que lleve consigo efectos de valor superior al que ordinariamente llevan los pasajeros debe hacerlo saber al hotelero y guardarlos en las cajas de seguridad que se encuentren a su disposición en el establecimiento.

En este caso, la responsabilidad del hotelero se limita al valor declarado de los efectos depositados.

ARTICULO 1373.- Negativa a recibir. Si los efectos de los pasajeros son excesivamente valiosos en relación con la importancia del establecimiento, o su guarda causa molestias extraordinarias, los hoteleros pueden negarse a recibirlos.

ARTICULO 1374.- Cláusulas que reducen la responsabilidad. Excepto lo dispuesto en los artículos 1372 y 1373, toda cláusula que excluya o limite la responsabilidad del hotelero se tiene por no escrita.

Con estos artículos en vista, nos preguntamos, ¿son aplicables estas reglas a un contrato de alquiler de un departamento en la Costa Atlántica, con fines turísticos y celebrado por una quincena? Es decir, ¿lo trataremos como “contrato de hospedaje” y será responsable el “hospedero”, a titulo de depósito necesario, de los efectos introducidos por los “huéspedes”, aunque no los entreguen expresamente al hospedero o sus dependientes y aunque aquéllos tengan las llaves de las habitaciones donde se hallen tales efectos (arg. conf. art. 1369 CCC)?

Y si no les aplicamos los arts. 1369 a 1374, por entender que regulan un supuesto que no tiene nada que ver con el ejemplo en análisis, (repetimos, “alquiler” de un departamento en la Costa Atlántica, con fines turísticos y celebrado por una quincena) , ¿qué normas aplicamos?

Para peor, como expresa el Dr. Gustavo Néstor Fernández, en su artículo “La Ley 27.221 y la insistencia en omitir una definición de contrato de hospedaje”, “las normas aplicables al contrato de hospedaje.” son muchas y están desperdigadas no solo en el nuevo Código Civil y Comercial sino también, en las legislaciones provinciales y normas municipales. Así es, ya que en rigor de verdad, el hospedaje con fines turísticos, es una figura que cae, también, dentro del marco de atribuciones que los Estados federales se reservan, para establecer el Poder de Policía sobre el funcionamiento de los establecimientos comerciales. Además existen innumerables regulaciones locales que se exigen para habilitarlos. En nuestro país, tenemos 23 distritos provinciales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que nos da una idea de la magnitud del entramado del que estamos hablando.” (la negrita es nuestra)

A manera de cierre provisional, entendemos que, más allá de la intención del legislador, la norma es desafortunada en su redacción, siendo conveniente, en cambio, una regulación integral y detallada del tema, que incluya la tipificación legal del contrato de hospedaje u hotelería y su diferenciación con el de locación de inmuebles. La reforma realizada por la ley 27.551 desaprovechó esa oportunidad.

TEXTO DE LA LEY 27221

NOTA RELACIONADA DEL 09/10/2019 – Ley de Locación de inmuebles con fines turísticos: ¿Una solución o varios problemas?

Dr. Jorge Oscar Rossi
Doctor en Ciencias Jurídicas (Universidad de Morón), Abogado (U.B.A.) Profesor Titular de las materias “Teoría General de las Obligaciones”, y “Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios”. Adjunto Regular de Contratos Civiles y Comerciales en la Universidad Abierta Interamericana.

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